Immobilien- und Erbrecht

1. Voraussetzung der Grundbucheintragung

Hat ein Deutscher ein Haus oder Appartement in Spanien und verstirbt diese Person, so stellt sich die Frage, wie diese Angelegenheit erbrechtlich zu behandeln ist. Festzustellen ist dabei zunächst, welches Erbrecht überhaupt gilt, das spanische oder das deutsche Erbrecht. Hierzu muss das deutsche und das spanische internationale Erbrecht herangezogen werden. Maßgebliches Kriterium zur Beantwortung der Frage, wer nun Erbe ist, ist nach beiden Rechtsordnungen die Staatsangehörigkeit des Erblassers. D.h., war der Verstorbene Deutscher, so gilt deutsches Recht. Das bedeutet, dass der „Anfall“ der Erbschaft automatisch, d.h. von selbst erfolgt (Von selbst Erwerb). Hat im oben genannten Fall der Verstorbene einen Erben, so erwirbt dieser von selbst das Vermögen des Erblassers. Stellt dieser Erbe nun fest, dass sich in diesem Nachlass z.B. auch ein Haus oder Appartement befindet, so kann es sein, dass er entweder dieses Haus „behalten“ oder ggf. „veräußern“ möchte. Hier stellt sich dann die Frage, was dieser Erbe im Einzelnen zu beachten hat. Will er sich z.B. als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eintragen lassen, so muss er i.d.R. folgende Unterlagen vorlegen:

• eine internationale Sterbeurkunde, die vom zuständigen Standesamt ausgestellt wird (certificado de defunción)
• Erbschein, der beim zuständigen Nachlassgericht in notarieller Form zu beantragen ist, oder die letztwillige Verfügung und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts.
• Erbschaftsannahmeerklärung
• Auskunft aus dem zentralen Register
• Erbvertrag
• Sterbeurkunde des Erblassers

2. Kosten und Steuern

Hinsichtlich der Kosten der Eintragung ergeben sich keine Besonderheiten, so dass auf oben verwiesen werden kann. Der Erbe unterliegt jedoch der Erbschaftssteuer. Fällig wird sie im Zeitpunkt des Erbfalles. Sie verjährt in 4 ½ Jahren. Das erste halbe Jahr ist die sog. freiwillige Erklärungsfrist, nach Ablauf dieser Frist laufen die 4 Jahre.

Anzumerken ist noch, dass die spanische Erbschaftssteuer nur sehr geringe Freibeträge anerkennt und zur Bestimmung der Steuerschuld nicht nur auf den geerbten Grundbesitz und den Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe abgestellt, sondern auch auf das Vorvermögen des Erben. Der steuerrelevante Vorgang (der Erwerb von Todes wegen) unterliegt sowohl in Deutschland als auch in Spanien der Steuerpflicht, d.h. grundsätzlich müsste der Erbe zweimal Steuern zahlen. Ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Spanien bzgl. Schenkungen und Erbschaften besteht nicht (nicht zu verwechseln mit dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Einkommen- und Vermögenssteuer). Um eine doppelte Zahlung zu verhindern oder zu mildern, sehen die meisten Staaten, so auch Deutschland und Spanien, die Anrechnungsmöglichkeit der im Ausland gezahlten Steuer vor.

Abschließend ist noch darauf hinzuweisen, dass der Erbe neben der Erbschaftsteuer noch die Wertzuwachssteuer (s.o.) zu zahlen hat.

Vollmachten

1. Dingliches Recht

Der Erwerber eines dinglichen Rechts kann sich z.B. bei Abschluss des Kaufvertrages, der notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch von einem Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Bevollmächtigung erfolgt fast ausnahmslos durch notarielle Beurkundung. Zwar kann diese Vollmacht auch formlos bzw. privatschriftlich erteilt werden, doch wird dies selten getan, denn sie liefert keinen Beweis für die Richtigkeit des Ausstellungsdatums.

2. Generalvollmacht

Eine schlichte Generalvollmacht sollte nicht erteilt werden, diese ist nur in bestimmten Ausnahmefällen zulässig. Eine Vollmacht muss so bestimmt wie möglich sein und alle Rechte und Pflichten des Bevollmächtigten auflisten. Dies gilt im übrigen auch für eine Prozessvollmacht.

Zu beachten ist, dass die Vollmacht nach spanischem Recht nicht über den Tode einer Person hinaus wirkt, während in Deutschland die Vollmacht im Falle des Todes des Vollmachtgebers nicht automatisch erlischt. Ist nun eine Vollmacht in Deutschland erteilt worden und verstirbt der Vollmachtgeber, so stellt sich die Frage, ob z.B. der Bevollmächtigte überhaupt noch in Spanien im Namen des Vollmachtgebers bzw. der Erben (Rechts-)handlungen vornehmen darf. Sowohl nach deutschem als auch nach spanischem Recht bestimmt sich die Wirksamkeit der Vollmacht nach dem Recht des Landes, in dem sie zur Wirkung kommen soll. Dies bedeutet, dass die erteilte Vollmacht mit dem Tode erloschen ist, der vormals Bevollmächtigte keine wirksamen Handlungen mehr vornehmen kann. Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass bei Vollmachtserteilung vereinbart werden kann, dass hinsichtlich dieser Vollmacht deutsches Recht gelten soll. Nach anderer Ansicht kann diese Vereinbarung im konkreten Fall die Anwendung spanischen Rechts nicht verhindern, so dass nach dem Tod des Bevollmächtigten die erteilte Vollmacht erlischt.

Tipps

1. Beachten Sie, dass bereits mündlich abgeschlossene Kaufverträge wirksam sind.

2. Der oftmals als Vorvertrag bezeichnete privatschriftliche Vertrag ist gar kein Vorvertrag, sondern bereits der endgültige Vertrag, der im Hinblick auf die Eintragung noch notariell beurkundet werden soll.

3.  Eine Anzahlung bzw. Ratenzahlung ist möglich, sollte jedoch abgesichert werden.

4. Vor der Unterzeichnung irgendeines Vertrages, auch eines Vorvertrages, sollte der Verkäufer seine escritura vorlegen, die er seinerseits abgeschlossen hat. Auf der escritura ist, wenn der Verkäufer eingetragen worden ist, ein entsprechender Vermerk des Grundbuches ersichtlich.

5. Vor Unterzeichnung sollte ebenfalls ein Grundbuchauszug angefordert werden, um sicherzustellen, dass keine Belastungen bestehen.

6. Da die Belastungen grundsätzlich nicht eingetragen werden müssen (Ausnahme: die Hypothek), sollte der Käufer bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages darauf bestehen, dass die Lastenfreiheit in diese Urkunde mit aufgenommen wird.

7. Der Notar ist verpflichtet, vor Beurkundung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug anzufordern. Er ist des Weiteren verpflichtet, das Grundbuchamt noch am selben Tage über die Beurkundung in Kenntnis zu setzen. Der Käufer sollte sich vergewissern, dass der Notar beiden Pflichten nachgekommen ist.

8. Nach der Beurkundung sollte die o.g. „Vormerkung“ (asiento) eingetragen werden, um zu verhindern, dass nach der Beurkundung und vor Eintragung der eigenen escritura entgegenstehende Rechte bzw. die escritura eines anderen Erwerbers eingetragen werden. Dabei ist die Verfallfrist dieser Eintragung, die grundsätzlich 60 Tage beträgt, zu beachten.

9. Vor der Eintragung müssen die o.g. Steuern bezahlt und die Zahlung auf der escritura vermerkt werden.

10. Soll ein unbebautes Grundstück bebaut werden, sollte sich der Käufer vergewissern, dass es sich um Bauland handelt und sich die entsprechende Baugenehmigung vorlegen lassen.

11. Des Weiteren sollte er sich nach Abschluss des Bauwerks die Neubauerklärung, die in einer notariellen Urkunde abgegeben werden muss, vorlegen lassen. Diese Neubauerklärung muss in das Grundbuch eingetragen werden, da sonst der Bau als Schwarzbau gilt und entschädigungslos abgerissen werden darf.

12. Ferner sollte sich der Käufer eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegen lassen, da er sonst keine Verträge mit den Versorgungswerken abschließen kann (Wasser, Strom).

13. Wird ein Objekt i.R. einer WEG erworben, (Appartement, Haus einer Ferienanlage, Lokal) sollte sich der Käufer die Teilungserklärung, die in das Grundbuch eingetragen wird, und ggf. die Satzung vorlegen lassen. Beide Dokumente dienen zur Feststellung, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum zählt, des Weiteren lässt sich daraus auch der Verteilungsschlüssel z. B. für die Kosten entnehmen.

14. Der Käufer sollte sich erkundigen, ob sein Verkäufer/Eigentümer alle seine Rechnungen bezahlt hat oder ob noch Rückstände bestehen.

15. Der Käufer sollte darauf achten, dass der Erwerb einer Immobilie durch eine eigens hierfür gegründete Gesellschaft (z. B. GmbH) nicht zwingend ein Steuersparmodell darstellt.

16. Hat ein Verstorbener in Spanien eine Immobilie „hinterlassen“, so ist Folgendes zu beachten:

a. Anfrage beim zentralen Nachlassregister in Spanien, ob dort eine letztwillige Verfügung des Erblassers vermerkt worden ist.

b. Ausstellung einer internationalen Sterbeurkunde durch das zuständige Standesamt.

c. Erbschein, der in notarieller Form vor dem zuständigen Nachlassgericht zu beantragen ist oder die letztwillige Verfügung sowie die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts.

d. In der Regel ist auch eine in notarieller Form abgegebene Erbschaftsannahmeerklärung erforderlich, da sonst der Erbe in Spanien nicht in das Grundbuch eingetragen wird.

Anlage

Das spanische Teilzeit-Wohnrecht-Gesetz

Ende 1998 hat auch Spanien die Time-Share-Richtlinie umgesetzt. Seit Anfang 1999 ist das Gesetz über die turnusmäßigen Nutzungsrechte an Immobilien des touristischen Gebrauchs und steuerrechtliche Vorschriften in Kraft (Ley 15 de diciembre 1998, Derechos de aprovechamiento por turno de bienes immuebles de uso tourístico y normas tributarias). Die Begründung des zeitlich beschränkten Nutzungsrechts (mindestens 3, maximal 50 Jahre) ist vom Eigentümer der betreffenden und zur Vermarktung vorgesehenen Wohneinheiten notariell zu beurkunden und in das Grundbuch einzutragen.

Das Gesetz dient dem Schutz derjeniger, die ein zeitlich begrenztes Wohn-/Nutzungsrecht an einer Immobilie erwerben wollen.

1. Das Gesetz schreibt die Erstellung eines informierenden Prospekts vor, das beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt und den Verbraucherschutzorganisationen zur Verfügung gestellt werden muss. Dieses Prospekt ist jedem, der Information wünscht, unentgeltlich auszuhändigen. Es muss die im Gesetz genannten Angaben enthalten, wie z. B. die genaue Identität des Veräußerers, Preise des Erwerbes der Wohnrechte, Beschreibung und Lage des Objektes. Es gilt als verbindliches Vertragsangebot.

2. Das Gesetz schreibt ferner den zwingenden Inhalt des vom Verbraucher abzuschließenden Vertrags vor. Dieser Vertrag muss insbesondere auf nachstehende Rechte des Verbrauchers hinweisen und den Gesetzestext wörtlich übernehmen:

a. Das Widerrufsrecht des Verbrauchers innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages. Irgendeinen Grund muss der Verbraucher hierfür nicht angeben.

b. Das Rücktrittsrecht innerhalb von 3 Monaten. Dieses Recht steht dem Verbraucher zu:

• wenn irgendeine Pflichtangabe im Prospekt oder im Vertrag fehlt

• wenn der Inhalt des Prospektes nicht mit dem hinterlegten Exemplar übereinstimmt

• wenn der Hinweis auf das Anzahlungsverbot fehlt
• wenn der Hinweis darauf fehlt, dass die Ausübung des Widerrufsrechts bzw. des Rücktrittsrecht zugleich die Auflösung des zwischen Verbraucher und Veräußerer abgeschlossenen Finanzierungsvertrags bedeutet.

c. Das Gesetz bestimmt außerdem, dass die Vertragsklauseln, in denen der Verbraucher auf die Ausübung seiner Rechte verzichtet, nichtig sind.

d. Schließlich kann der Vertrag durch den das Wohnrecht eingeräumt wird notariell beurkundet und dann in das Grundbuch eingetragen werden.