Ohne Notar kein Grundbucheintrag

 

Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien läuft vieles anders als in Deutschland, vom Kaufvertrag bis zur steuerlichen Gestaltung

 

(erschienen in der Welt am Sonntag vom 17. Mai 1998)

 

Immer mehr Bundesbürger erfüllen sich den Traum von einer Immobilie im Ausland. Die meisten zieht es seit jeher nach Spanien. Der Erwerb ist aber häufig mit nicht nur sprachlichen Schwierigkeiten verbunden. Diese können schon bei Abschluss des Kaufvertrages auftreten. Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf es zur Gültigkeit eines Kaufvertrages über Grundbesitz nicht der notariellen Beurkundung. Käufer und Verkäufer können diesen Vertrag auch mündlich abschließen. Kommt es jedoch später zu Meinungsverschiedenheiten, zum Beispiel hinsichtlich des Kaufpreises und haben die Parteien die mündliche Vereinbarung nicht schriftlich festgehalten, so ist eine lange und teure Auseinandersetzung vorprogrammiert.

 

Der Vertrag allein reicht allerdings zum Eigentumserwerb nicht aus. Der Verkäufer muss den Grundbesitz noch übergeben. Meistens erfolgt die Übergabe im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages (sog. escritura). Auf die notarielle Beurkundung sollte immer bestanden werden, denn ohne die escritura kann sich der Käufer nicht in das Grundbuch eintragen lassen. Dies ist aber wichtig, da der Käufer erst dann vor der Eintragung eines weiteren Käufers, der von dem Kauf und Eigentumserwerb nichts weiß und somit gutgläubig ist, geschützt ist. Eine Eintragung kann aber trotz Vorlage der escritura zunächst daran scheitern, dass der Verkäufer nicht voreingetragen ist. In diesem Fall sieht das Gesetz ein besonderes Eintragungsverfahren vor. Um derartige Überraschungen zu vermeiden, sollte der Käufer bereits vor Beurkundung einen Registerauszug anfordern. Diesem Auszug kann auch entnommen werden, ob der Grundbesitz mit einer Hypothek oder einem Wegerecht belastet ist. Erwirbt der Käufer seine Immobilie von einem Bauträger, kommt es vor, dass dieser Baukredite aufnehmen muss und daher auf dem Grundstück eine Hypothek lastet. Auch hier empfiehlt sich ein Blick ins Grundbuch. Des Weiteren sollte sich der Käufer vergewissern, dass eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Viele werden befristet erteilt und müssen neu beantragt werden. Nach Fertigstellung des Bauwerkes werden zwei Bescheinigungen ausgestellt:
Die Elektrizität- und die Fertigstellungsbescheinigung. Damit kann bei der Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt werden. Ohne sie können keine Verträge für Wasser, Strom, etc. mit den Versorgungswerken abgeschlossen werden. Bei Neu- und Umbauten muss eine Neubauerklärung in notarieller Form abgegeben und eingetragen werden. Anderennfalls liegt ein Schwarzbau vor, der entschädigungslos abgerissen werden kann.

 

Der Käufer sollte sich auch über die anfallenden Steuern informieren. Der Privatkauf unterliegt einer sechsprozentigen Vermögensübertragungssteuer, die unserer Grunderwerbssteuer entspricht. Steuerpflichtig ist der Käufer. Des Weiteren wird der Wertzuwachs eines erworbenen Stadtgrundstücks mit der Wertzuwachssteuer oder plusvalía versteuert. Der Steuersatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und liegt zwischen 16 und 30 Prozent. Grundsätzlich muss der Verkäufer diese Steuer zahlen, meistens wird sie auf den Käufer abgewälzt. Schließlich unterliegt ein nichtresidenter Verkäufer, d.h, derjenige der sich 183 Tage oder weniger in Spanien aufhält und der eine Immobilie mit Gewinn verkauft, der Einkommenssteuer. Den Nettokapitalgewinn muss er mit 5 Prozent versteuern, wobei dem Käufer eine Mitwirkungspflicht obliegt. Er muss fünf Prozent des Kaufpreises als Einkommenssteuervorauszahlung einbehalten und sodann beim Finanzamt einzahlen. Der Verkäufer kann sich die Summe bei seiner Steuererklärung anrechnen lassen.