B.- Anfallende Steuern bei Verkauf einer Immobilie


Der Erwerb einer spanischen Immobilie begründet sowohl auf Seiten des Käufers als auch auf Seiten des Verkäufers Steuerpflichten.


I) Steuerpflicht des Käufers – die Vermögensübertragungssteuer


Diese Steuer, die der Grunderwerbsteuer entspricht, fällt dann an, wenn eine entgeltliche Übertragung zwischen Privatpersonen erfolgt. Das staatliche Gesetz zur Übertragungssteuer sieht diverse Steuersätze vor, je nachdem, ob z.B. Immobilien oder bewegliche Gegenstände entgeltlich übertragen werden. Der Steuersatz beträgt nach der staatlichen Regelung für Immobilien 6% und für bewegliche Gegenstände (z.B. das Mobiliar, sofern es in der Urkunde gesondert als solches beziffert wird) 4%. Die Autonomen Gemeinschaften sind befugt, hiervon abweichende Steuertarife zu regeln. Hiervon haben fast alle Autonomen Gemeinschaften Gebrauch gemacht. So sehen die Bestimmungen der Balearischen Inseln für die ersten 400.000,00 Euro eines entgeltlichen Immobilienerwerbes einen Steuersatz von 8% vor. Ab 400.001,00 Euro wird ein Steuersatz von 9% herangezogen und ab 1.000.001,00 Euro ein Steuersatz von 11%.

 

II) Steuerpflicht des Verkäufers


1) Einkommensteuer


Der Verkäufer einer spanischen Immobilie muss, sofern ein Veräußerungsgewinn erzielt worden ist, eine Einkommensteuer entrichten. Besteuert wird die Differenz zwischen Anschaffungs- und Übertragungswert. Der Anschaffungswert besteht aus dem Kaufpreis und den anlässlich des Erwerbes angefallenen Kosten. Ab dem 1.1.2015 kann der Anschaffungswert nicht mehr durch Anwendung der sog. Aktualisierungskoeffizienten nach oben korrigiert werden.


Der Veräußerungswert besteht aus dem erzielten Kaufpreis abzgl. der im Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Kosten und Steuern. Ab dem 1.1.2015 findet auf den so ermittelten Veräußerungsgewinn der sog. Ausgleichskoeffizient für Immobilien, die bis zum 31.12.1994 erworben wurden, grundsätzlich keine Anwendung mehr. Sie gilt nur noch eingeschränkt weiter und zwar nur bis zu einem anteiligen Verkaufswert von bis zu 400.000,00 € im Jahr.


Verkauft eine nicht ansässige Person ihre Immobilie wird der Veräußerungsgewinn mit 19% besteuert.


Im Falle des Immobilienverkaufes durch einen in Spanien nicht ansässigen Verkäufer gilt folgende Besonderheit: Der Käufer muss zwingend 3% des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Hierbei handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer, die der nicht ansässige Verkäufer auf einen eventuell anfallenden Veräußerungsgewinn entrichten muss.


Liegt ein Veräußerungsgewinn vor, der zu einer Einkommensteuer führt, die höher ist als die 3% des einbehaltenen Kaufpreises, hat der Verkäufer unter Anrechnung des Einbehaltes den Restbetrag abzuführen.


Ist kein Veräußerungsgewinn angefallen, so kann der Verkäufer eine Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen. Eine volle Erstattung erfolgt indes nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor Veräußerung seiner Immobilie auch seinen laufenden Verpflichtungen nachgekommen ist, d.h. die jährlich anfallende Einkommensteuer für die Selbstnutzung der Immobilie entrichtet hat. Ist dies nicht der Fall, so werden die nicht entrichteten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschläge von der zu erstattenden Summe abgezogen.


Verkauft eine in Spanien ansässige Person müssen die 3% des Kaufpreises nicht einbehalten und abgeführt werden.


2) Wertzuwachssteuer


Versteuert wird der Wertzuwachs von (städtischen) Grundstücken, nicht von Gebäuden oder Wohnungen. Der Steuersatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert. Diese Steuer muss im Falle einer entgeltlichen Übertragung der Verkäufer bezahlen.

 

C.- Die laufenden Steuern der Immobilieneigentümer


I) Laufende Steuern, die der Nichtansässige zu zahlen hat


1) Einkommensteuer


Für die Nutzung der eigenen Immobilie fällt jährlich eine Einkommensteuer an. Versteuert wird ein fiktiver Nutzungswert. Zur Berechnung des fiktiven Nutzungswertes werden 2% bzw. 1,1% des Katasterwertes zugrunde gelegt.


Vermietet der Nichtansässige seine Immobilie, unterliegen die Einkünfte aus dieser Vermietung ebenfalls der Einkommensteuer. Diese können –ebenso wie die ansässigen Eigentümer- Werbungskosten in Abzug bringen. Der anzuwendende Steuersatz liegt für EU Bürger aktuell bei 19%.


2) Vermögensteuer


Die Vermögensteuer sollte ursprünglich das letzte Mal für 2016 erhoben werden. Entgegen dieser Absicht, wurde Ende 2016 eine Verlängerung der Anwendung des Vermögensteuergesetzes für das Jahr 2017 beschlossen. Danach soll (einstweilen) endgültig Schluss sein. Daher haben Immobilienbesitzer, deren Immobilie einen Wert von 700.000,00 Euro übersteigt, auch für 2017 eine Vermögensteuer zu zahlen.


3) Immobiliensteuer oder Grundsteuer (IBI)


Jährlich ist bei der Gemeinde eine sog. Immobiliensteuer für den Grundbesitz zu zahlen. Dieser Grundbesitz berechnet sich ausschließlich nach dem von der Gemeinde festgesetzten Katasterwert. Der Katasterwert, der sich zusammensetzt aus dem Grundstückswert und dem Wert des Hauses, wird im sog. Recibo de contribución aufgeführt. Die Höhe der Immobiliensteuer liegt zwischen 0,4% und 0,6%. Bei der Festsetzung wird die Größe der Gemeinde berücksichtigt.

 

II) Laufende Steuern, die der Ansässige zu zahlen hat


1) Einkommensteuer


Auch der in Spanien ansässige Verkäufer muss einen erzielten Veräußerungsgewinn versteuern. Der Steuersatz liegt aktuell zwischen 19% und 23%.


Für die Nutzung der eigenen Immobilie fällt keine Steuer an. Erst für die Zweitwohnung ist eine Einkommensteuer zu zahlen. Vermietet der Ansässige seine Immobilie, so unterliegen die Einkünfte aus dieser Vermietung ebenfalls einer Einkommensteuer. Der Steuersatz liegt derzeit zwischen 24% und 45%.


2) Vermögensteuer


Die Vermögensteuer sollte ursprünglich das letzte Mal für 2016 erhoben werden. Entgegen dieser Absicht, wurde Ende 2016 eine Verlängerung der Anwendung des Vermögensteuergesetzes für das Jahr 2017 beschlossen. Danach soll (einstweilen) endgültig Schluss sein. Daher haben Immobilienbesitzer, deren Immobilie einen Wert von 700.000,00 Euro übersteigt, auch für 2017 eine Vermögensteuer zu zahlen. Für Immobilien, die auf den Balearischen Inseln gelegen sind, können die ansässigen Steuerpflichtigen darüber hinaus einen weiteren Freibetrag von 300.000,00 Euro in Abzug bringen.


D.- Immobilienerwerb von Todes wegen und Schenkung


Viele Jahre mussten in Spanien nicht ansässige Erben im Vergleich zu den dort residenten Erwerbern von Todes wegen insbesondere infolge der geringen Freibeträge und fehlender Vergünstigungen eine sehr hohe Erbschaftsteuer zahlen. Auch die Schenkung einer Immobilie gestaltete sich als eine wenig attraktive, da teure Angelegenheit. Das Urteil des EuGH vom 3. September 2014 (Rechtssache C 127/12)) stellte fest, dass die in dem spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht vorgesehene unterschiedliche Behandlung ansässiger und nicht ansässiger Erwerber diskriminierend sei und somit gegen europäisches Recht verstoße.


Die Entscheidung besiegelte das Ende dieser Ungleichbehandlung. Die Entscheidung wurde schnell umgesetzt. So wurde bereits Ende 2014 das spanische Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz geändert und die Regelungen aufgenommen, so dass nunmehr (auch) die in Spanien nicht ansässigen Erwerber die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer nach den Sonderregelungen der Autonomen Gemeinschaften berechnen dürfen.


Dies führte z.B. auf den Balearischen Inseln dazu, dass die Erwerber von Todes wegen der Steuergruppen I und II (nahe Verwandte der aufsteigenden und absteigenden Linie, Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft ) auf die bereinigte Bemessungsgrundlage eine Vergünstigung von 99% anwenden durften, was unabhängig von der Höhe der bereinigten Bemessungsgrundlage zu einer Besteuerung von 1% führte.


Gut ein Jahr später, d.h. Anfang 2016, wurde die uneingeschränkte Anwendung der Besteuerung von 1% durch Einführung eines Steuertarifes modifiziert: Auf die bereinigte Bemessungsgrundlage bis 700.000,00 Euro findet der Steuersatz von 1% nach wie vor Anwendung. Darüber hinaus gelten Steuersätze zwischen 8% und 20%.


Die im Vergleich zu früher günstigeren Steuersätze dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die hieraus resultierende Zwischensumme mit einem durch Steuerklasse und Vorvermögen bestimmten Koeffizienten multipliziert werden muss und erst der daraus resultierende Betrag die zu entrichtende Erbschaftsteuer ergibt. Je weiter entfernt das persönliche Verhältnis zum Erblasser ist und je höher das eigene zum Zeitpunkt vorhandene Vermögen ist, desto höher ist der anzuwendende Koeffizient. Für die den Steuerklassen I und II zuzuordnenden Erwerber von Todes wegen bedeutet dies, dass sich der Koeffizient je nach Vorvermögen zwischen 1 und 1,2 bewegt.


Hervorzuheben ist, dass die o.g. Tarife lediglich für die Erwerber der Steuerklasse I und II gelten.


Für die Erwerber, die den Steuerklassen III (Blutsverwandte der Seitenlinie des zweiten und dritten Grades sowie verschwägerte Verwandte der aufsteigenden und absteigenden Linie, verschwägerte Verwandte der Seitenlinie des zweiten und dritten Grades) und IV (Blutsverwandte der Seitenlinie ab dem vierte Grade sowie verschwägerte Verwandte außerhalb der direkten Linie und Fremde) zuzuordnen sind, finden die bisherigen (und somit weitaus ungünstigeren) Steuertarife Anwendung. Für diese Erwerber bewegt sich der Koeffizient zwischen 1,27 und 2,04.


Die den Steuerklassen I und II zuzuordnenden Schenkungsempfänger müssen mit einer maximalen Steuerbelastung von 7% rechnen.


Die vorgestellten tendenziellen Reduzierungen der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die spanische Erbschaftsteuer bei bedeutenden Immobilienwerten oder dann, wenn diese Erben in Spanien über erhebliches eigenes Immobilienvermögen verfügen, hoch ausfallen kann. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die vorgestellten Vergünstigungen für entfernte Verwandte oder Dritte nicht gelten. Für diese Erben wird die Erbschaftsteuer nach den allgemeinen und weniger großzügigen Bestimmungen des Erbschaftsteuergesetzes ermittelt. Es lohnt sich daher nach wie vor, Alternativen zur Vererbung prüfen zu lassen (Verkauf mit oder ohne Nießbrauchvorbehalt, Einbringen in eine Gesellschaft). Die Schenkung ist nicht unbedingt die günstigere Variante zum Kauf oder Vererbung, da der Schenkungsgeber ähnlich wie der Verkäufer, eine Einkommensteuer auf einen Übertragungsgewinn zu entrichten hat. Auch sollte die laufende Besteuerung des Immobilienbesitzes nicht außer Acht gelassen werden.